🍄樂愛生活手札: 2016.02
願 疫情遠離世界每一個人
你我心中有愛 生活就更心安

2016/02/29

(銷售技巧)客戶說:我再考慮下!你該怎麼逼單?太精闢了!

👀 20/03_ 字放大 本文分類: ,




做銷售時的成交常見問題:

1. 客戶很有意向購買我們的產品,然而我們的銷售人員還在喋喋不休,等到嘗試成交的時候客戶說:我再考慮考慮。結果是客戶一去不復返。

2. 客戶的要求很明確,我們的產品他也滿意。在成交那一瞬間,因為價格問題,無法達成一致,不了了之。

3. 客戶對我們提供的方案沒有大的問題,唯獨提出一些瑕疵,而談到價格問題,或者刁難銷售人員,銷售人員要麼被顧客引導,或者我所是從,導致該成交卻沒有成交。

4.客戶對我們的品牌和產品很喜歡,而且已經決定購買,但是對價格不滿意想要便宜,而我們的銷售人員沒有把握好自己,價格放的太快,讓顧客沒感覺占到便宜,導致成交後顧客到驗收產品時雞蛋裡挑骨頭,為售後服務埋下隱患。

怎麼辦呢?在公司,“今天你簽單嗎?”這是很多銷售員見面時相互問候的一句口頭禪,很多銷售員朋友知道未成交一切等於零,成交高於一切,然而成交後和客戶的關係比成交前更好這是所以銷售員的終極目的。但是很多銷售員不清楚這些簡單的道理,要麼沒有成交,要麼成交後沒有和客戶的關係變好,導致很多售後服務,更不用說以後的再成交。很多朋友就開始問了,那如何做到成交,如何做到和客戶快樂成交呢?



一、如何逼單(假定成交)

在什麼情況下假定成交?

可能這個時候有導購朋友開始問我,在什麼時候假定成交呢?我的回答是:當我站在一個即將聽我推薦產品的顧客前,我就假定自己會做成這筆生意。我甚至假設最初讓我碰釘子的客戶,將來會變成我的重要客戶。

我們身邊有很多假定成交的例子:例如你到酒店吃飯,服務員通常會問你是喝啤酒還是白酒呢?這個問題有兩個假設:

第一,你要喝酒;

第二,你要喝他們酒店的酒。

案例:賣西服的故事

曾經有一次,我在成都要登機的時候,逛了一下廣機場的購物廣場,發生了一件事。我逛逛逛逛到了一個賣西服的店,我走到這個賣西服店裡面去看的時候,售貨小姐看到我走進來之後,她第一句問我的問題是:“先生你要穿休閒的,還是正式的西服款式?”

我說:“看看。”

她說:“先生隨便看。我看你都在看正式的西服,你喜歡黑色、藍色,還是灰色?”

她的問題,是讓我回答,三個任何一個可能都會成交,黑色,藍色,灰色可能都會成交。

但是我沒回答,我說:“看看”

她說:“先生隨便看。我看你都在看藍色的西服,請問一下先生你喜歡雙排扣還是單排扣,我替你去拿來試一試。”(這個銷售人員的觀察能力很強)

我說:“看看。”她問的問題只要我回答雙排扣還是單排扣,幾乎都是接近成交。高手。

她說:“先生你做什麼行業的?”

“我是職業講師,職業培訓師。”

“先生,難怪你都在看藍色的西服,特別有眼光,權威人士,專業人士最適合穿藍色西服。這樣先生,我們有一套特別適合你,是兩粒扣子的,非常適合你的尺碼,但不知道有沒有。我去找一下。”(這個銷售人員很會讚美顧客)

試穿沒關係不要緊,她不用問我問題直接去行動了。你看她動作,她在進去的時候回頭來一句:“先生,我忘了問你你穿幾碼的?”

我說:“48”

“哦。”

進去了。最後一句48我回答了,回答這句話代表什麼?

“48找到了,來。真適合,你裡面試穿一下,裁縫師來了,等一下我們給裁縫師去裁縫一下。”

“先生,試好了沒有?快出來。”

穿著西服出來以後,“先生,站好我幫你量一下褲長。到鞋跟,可以嗎?”

“哦”

她馬上拿粉筆在鞋跟上面的西褲上面畫了一道:“先生,袖長我量一下,到這邊可以嗎?”

“哦”

畫了一下。

“腰圍這樣可以嗎?你站直。”

“哦”

“這樣可以嗎?

“可以“

互動起來了。


喜歡本文🔔按讚或分享






2016/02/25

讓不鏽鋼鍋變不沾鍋-如何開鍋養鍋

👀 20/03_ 字放大 本文分類:


[養鍋]

醋清洗→加熱→擦油=養鍋完成



(一)清洗

白醋水去除鍋子毛細孔的髒汙、讓鍋子更細緻。

    1.將殘渣用熱水沖洗乾淨(沒刷很乾淨也沒關係),剛使用過的熱鍋不可用冷水沖洗。

    2.倒入白醋(倒至煎東西會用到的深度)

    3.用中火煮沸騰熄火,用溫水清洗乾淨(這時使用過有髒汙的鍋子會變乾淨)。

    4.將鍋子裡外擦乾。

用白醋加熱後倒掉再清洗後 再用衛生紙加油下去擦還是有點黑黑的...這步驟有的人需要重複做三次~~每家品牌不同















左邊廚紙黑污.右邊已正常


(二)中大火加熱鍋子




加熱到灑水下去會形成水珠、在鍋中滾動即表示加熱完成,用紙巾擦掉水珠。

如果小的水珠會跳動、但稍大水珠仍未形成水珠(如上左圖)代表加熱不夠。

※所以灑水不要灑得太小滴


(三)上油

倒少許油、用紙巾將鍋子塗抹均勻,持續加熱三分鐘熄火。

醋清洗→加熱→擦油=養鍋完成

※不沾鍋特性至160~180度即有不沾效果,會沾鍋是毛孔未填滿,

  養鍋目的是清除毛孔髒污和讓毛孔吸滿油以達到完美不沾效果。

※這時已可煮菜,如不煮即按照上述清洗鍋子方法清洗乾淨、同時擦乾鍋子以免留下水漬。

※平時約半個月養鍋一次,若覺得會沾就再養一次,習慣後就覺得不銹鋼鍋安全無毒又好用。


原文網站:-更多文章歡迎至原PO網站瀏覽


相關系列文章:


喜歡本文🔔按讚或分享






2016/02/22

阿基師教媽媽簡單做油飯// 郭主義教你做古早味油飯

👀 20/03_ 字放大 本文分類: ,


使人懷念的阿嬤油飯,想要吃總是要等半天,今天阿基師要教媽媽簡單做油飯,現炒現吃而且味道絕對很美味。





食材:
熟糯米飯600g、五花肉(帶皮)100g、乾香菇3朵、乾金勾蝦1大匙、紅蔥頭75g、蒜末1大匙、黑麻油1匙、香菜
調味料:
米酒1匙、醬油2大匙、冰糖1/2匙、五香粉少許
做法:
1. 金勾蝦泡水。乾香菇泡水切條狀。紅蔥頭切碎末。
圓尖糯米各半,進電鍋加0.5杯水量煮熟備用。
2. 五花肉帶皮切成粗條狀備用。
3. 取深炒鍋,下3大匙沙拉油,炸紅蔥頭至金黃後,關火加蒜末爆香倒出瀝乾備用。
4. 同上鍋,下五花肉條、作法3蒜油至酥香後,下香菇、蝦米一起拌炒,再下浸泡金勾蝦的水、香菇的水炒勻。
5. 承上,下調味料煮出肉甜後,再下熟糯米飯拌炒收汁,下做法3紅蔥頭酥、蒜末、黑麻油拌勻,起鍋加入香菜即可。



郭主義食譜




油飯從小到大一定吃過。美食鳳味郭主義食譜,教你做古早味油飯食譜。


食材:
長糯米600g(亦可圓+長糯米各半較軟)、蝦米50g、乾香菇(泡發)50g、乾魷魚(泡發)1隻、紅蔥頭80g、香菜2g

調味料:
醬油1大匙、鹽1/2小匙、米酒1大匙、胡椒粉1小匙、五香粉1小匙、糖1.5小匙、薑磨碎少許


做法:
1.乾香菇、乾魷魚切絲;紅蔥頭切片備用。
2.長糯米洗淨,加水浸泡1夜,瀝乾水後倒入內鍋,放入電鍋蒸40分鐘備用。
3.取深炒鍋入油,下紅蔥頭爆香,瀝出紅蔥頭酥、蔥油分開留下備用。
4.同上鍋,倒入做法3蔥油爆香魷魚絲,
加入香菇絲、蝦米炒香,
下做法3紅蔥頭酥、調味料炒勻,
倒入少許水煮勻,
5.起鍋倒入做法2內鍋中拌均勻,再入電鍋續蒸10分鐘,取出盛盤。
6.取小鍋,下淋醬煮勻,起鍋淋至做法4上即可。


淋醬料二選一

醬料1:
海山醬5大匙、水5大匙、
紅味噌1大匙、番茄醬1大匙、糖1大匙

海山醬作法:
(海山醬) 甜辣醬4大匙
(海山醬) 糖3大匙
(海山醬) 醬油膏2大匙
(海山醬) 蕃茄醬2大匙
(海山醬) 味噌1大匙
(海山醬) 水1杯

(海山醬) 太白粉水少許

醬料2:

蕃茄醬3大匙、辣椒醬3大匙 5大匙
糖3大匙、醬油2大匙味噌2大匙
 糯米粉 、太白粉水少許




其他: 阿樂改良

備料:

前一天:
(1) 乾魷魚泡發(小蘇打粉可用可不用)半至1隻。
(2) 豬肉切絲 以米酒或紹興酒+醬油醃12小時。









當天2小時前

(3) 乾香菇泡開,洗淨切絲,泡香菇的水過濾備用
(4) 蝦米用米酒泡開備用










煮糯米(約煮20分鐘.悶20分鐘)
(5) 糯米6杯(4杯=一斤長尖糯米、2杯=半斤圓糯米),洗淨2次,不需浸泡。內鍋米:水 = 1 : 0.4,內鍋共2.5杯水(滴一些麻油較好拌),電鍋外鍋放1杯水將糯米蒸熟。

(蒸好會較硬,拌濕料蒸過就剛好)











(6)薑(拇指大)為了跟糯米一起入口,要磨碎或切的極碎,紅蔥與蒜頭也切末,魷魚(橫切)和肉(逆切)切絲。



起油鍋
7.鍋中放入橄欖油(葵花油)麻油各半約共0.8碗,可先自製油蔥酥+蒜酥,(或買市售現成油蔥酥),炸好蔥酥先起鍋只留油在鍋中










8.加入魷魚炒香

9.
陸續以中火將香菇炒至有香味,加入蝦米和肉絲,炒至微黃,加鹽調味。

11調味
紹興酒(或米酒)、少許糖四小匙、醬油約半碗100cc、少許五香粉3小匙,
胡椒粉3小匙、煮滾,加薑磨碎少許、加入泡香菇水約一碗200cc、煮滾。

12
加入剛剛油蔥酥拌炒均勻,試味道要鹹一點拌飯會剛好,熄火。

13
 煮滾後離火,將蒸好的糯米飯拌入,此時在飯上灑上麻油會較容易拌勻也增加香氣。拌好再蒸10分鐘入味(外鍋水太少會沾鍋粑,要計時)


 (食用前可灑上香菜葉)




原文網站:-更多文章歡迎至原PO網站瀏覽


相關系列文章:


喜歡本文🔔按讚或分享






2016/02/18

阿基師主廚教你做.鮮肉餛飩湯

👀 20/03_ 字放大

















喜歡本文🔔按讚或分享






2016/02/17

夏 天 你的尿的顏色要比 冬 天的尿的顏色要濃多了?尿常規檢查項目

👀 20/03_ 字放大 本文分類:




現在臨床上常做的尿常規檢查有兩種,第一種是使用試紙做尿蛋白、潛血、糖、酸鹼度等項的檢查,第二種是對把尿液做遠心沈澱後的沈澱物所做的檢查。


(一)尿是如何來的?

(參照人體構造的泌尿系統項)

1) 尿是在腎臟製造,通過尿路(輸尿管、膀胱)後經由尿道排出到體外


2) (血液)→腎動脈→輸入細動脈→(腎單位)→輸出細動脈→腎靜脈

血液從腎動脈進入腎臟而再從腎靜脈流出腎臟中間經過腎單位

3) 腎臟的腎單位由【腎小球(包曼氏囊)→近位細尿管→Henle氏環→遠位細尿管→ 聚集管】構成:

血液通過腎單位時製造出尿液出來

4) 尿液經過→腎盂→輸尿管→膀胱→最後從尿道排出體外

人體為維持生命,由外界攝取食物後在體內分解、利用後再由腎臟排出不需要的廢棄物及有害物到到尿液內,最後排出到體外。

腎臟在身體的腰背部,左右各有一個,一個腎臟的重量約為 150 公克,每一個腎臟約 有一百萬個腎單位。

一天約有 1500~1800 公升的血液通過腎臟,在血液通過腎臟當中,腎臟中的腎單位會過濾出約100 ~ 150公 升的原尿。

過濾出的原尿液的溶質中含有:氨基酸,葡萄糖,維他命,電解質和廢棄物,但除了廢棄物外都會再度被吸收回去,就是濾出液(溶質,水分)的約 99 % 會再度被吸收回血流中,只有一百分之一被過濾出來的原尿變成從尿道排泄出來的尿,因此一天內在腎臟從血液中過濾所排泄出來的尿量大約是 0.5 ~ 2.0公升(平均1.0~1.5 公升)。


(二)常規檢查內容:

1.外觀:(看尿的顏色和有沒有混濁)

正常的尿的顏色是淡黃 ~ 黃褐色,透明而沒有混濁。尿所呈現的黃色是因為在尿中有一種叫做尿色素(urochrome)的色素的存在所引起的。
因為尿色素每天排泄的量是一定的,所以尿量的多寡會左右尿的顏色的濃淡,譬如夏天流汗多排泄的尿量自然變少,尿中的尿色素的濃度就高,所以夏天你的尿的顏色要比冬天的尿的顏色要濃多了,變褐色,同樣的道理冬天的時候或者多喝水的時候,尿量就多而尿的顏色也就變淡了,甚至無色。

此外,有時候服用的藥物的顏色也會影響尿的顏色,如吃維他命B2或多種維他命的時候會使尿變成黃色,把這些藥停掉了,顏色就會消失,這樣你就知道原因而放心了。


紅色:

大都是因為尿中摻有血液所引起,就是所謂的「血尿」。因為是用肉眼就可以看得出來所以叫做「肉眼可見的血尿」,平常尿 1,000cc 中有 1cc 的血液就可以看得出尿中有血液。例如有急性腎臟炎、腎臟或尿路有出血 (結石、感染、腫瘤)時。

紅褐色:

當尿液中的血液溶血的時候,因為紅血球中的血紅素分解出來而變成紅褐色。例如有溶血性貧血症、輸血輸入不同血型血液時。

混濁:

當尿中有細胞的成分或鹽類的時候,尿就會混濁不清。
因為女生外陰部常有分泌物,當解尿做檢查時這些分泌物常摻在尿液中使尿液變成混濁,因此女生要解尿做尿液的檢查時,應先將外陰部洗乾淨後再解尿做檢查,並且取中間尿來作檢查最好。
所謂中間尿就是先解掉一段尿後再解出來的尿的意思,這一段尿因為首先解出來的尿已經把外陰部的分泌物物沖掉比較沒有分泌物摻在裡面所以檢查的結果較正確。

有月經的時候因為尿液中摻有月經血,所以會有較多的紅血球在尿液中影響檢查的結果,因此有月經來的時候也不適合做尿液檢查。

早晨起身時的尿比較偏酸性,沒有做時間性或攝取食物與否的考量而隨時隨意解出來的尿叫做「隨意尿」。
平常的尿常規檢查以隨意尿來做檢查就可以了。

2. 尿比重:

尿的比重維持在 1.015~1.025 之間,腎臟的細尿管有調節尿的比重的作用,就是濃縮和稀釋尿的作用,如果尿的比重過高或過低或維持一定的比重而不變的時候表示腎臟失去這種功能,就是腎的細尿管出了毛病。



3. 尿酸鹼度(pH):

尿的酸鹼度平常維持在 5.0 ~ 8.0 之間。在睡眠中因為二氧化碳的增加而變成酸性,飯後大多是鹼性,也因攝取的食物的種類而會有變動,多攝取植物性食物的時候多呈示鹼性而多攝取動物性食物的時候就多呈示酸性。
當有尿路感染的時候因為細菌把尿素分解產生氨而變成鹼性。
酸鹼渡過高或過低時叫做鹼性尿(>7.4)或酸性尿(<4.5),都是有問題。

4. 潛血反應:

是測定尿液中有沒有血液(出血)的試驗。有少量出血或溶血時,用肉眼看不出血液的紅色,但是可以利用潛血反應來測定有沒有「血紅素」的存在就知道有沒有出血。

5. 尿糖:

是測定尿中是否有葡萄糖的試驗。但是在尿中存在的是果糖、乳糖或半乳糖而不是葡萄糖的時候就不會有陽性的反應。
尿中有葡萄糖的時候就是有糖尿病,但是尿中有葡萄糖,有時候是因為有腎臟的疾病所引起的,因腎臟情況出現尿糖的時候,血糖是不會高的,這個時候就不是真正的糖尿病而叫做腎性糖尿病。


健康人的血糖的濃度在空腹時維持在 100 mg/dl以下(從前的標準是110 mg/dl 以下),攝取食物後血糖會高起來,但最高的時候也不會超過 180 mg/dl,而尿糖在食前、食後都應該是陰性。

如果血糖超過 160 ~ 180 mg/dl 時,糖就會出現在尿中。血糖 160 ~ 180 mg/dl 就叫做血糖排泄閾值。
血糖升高而尿糖也呈示陽性反應的時候就是真正的糖尿病,而尿糖陽性但血糖正常的時候就是腎性糖尿病。
當一個人的空腹八小時後的血糖超過 126 mg/dl 或隨時血糖超過 200 mg/dl時就是有糖尿病。
在健康人,有時候在飲食過多或有精神壓力時尿中也會出現少量糖分叫做一時性糖尿。
(詳細請參考糖代謝檢查項-第五章第五節第二項)

6. 尿蛋白:

健康人的尿蛋白檢查以試紙檢驗的時候是陰性,如果做定量檢查的時候健康人也會有少量蛋白排泄在尿中(約50~100 mg /天),但是一整天的尿中的蛋白總量不會超過 150 mg,如果超過150 mg 時就不是正常了。

有持續性的蛋白尿的時候大多是腎臟的疾病,但是應該知道有尿路(輸尿管、膀胱、尿道)的疾病的時候也會有陽性的反應出來,但是這種情形的蛋白尿與腎臟病時的蛋白尿的意義是完全不同。.

假陽性:

有細菌尿、使用造影劑、脫水或攝取 Vit B2 的時候蛋白反應會呈陽性,有時候在女性採尿的方法不正確時,因滲入陰道分泌物也會變成陽性,因此女性採尿的時候,應遵守上面所講的正確的採尿法,以上所提起的情形都不是真正的尿蛋白陽性,是假陽性。


假陰性:

排泄到尿中的蛋白量有所謂的日內變動(一天內每一時間點的變動),一般而講白天較多,夜間較少;而蛋白反應的檢驗結果跟尿量也有關係,尿量多(多喝水)時因沖淡而有可能反應變成陰性,反過來如在上面所講,脫水(如發燒)的時候會變成假陽性。

班思﹣瓊恩氏(Bence-Jone's) 蛋白尿:

班思﹣瓊恩氏(Bence-Jone's)蛋白是一種低分子的球蛋白,有多發性骨髓瘤時會有這一種特殊的蛋白在尿中出現。做檢查的時候,把尿加熱到45 ~ 55 C 這時候會看到有蛋白沈澱出來,但把尿繼續加熱到沸騰的時候,沈澱出來的蛋白就消失掉,尿液又變清了。

一過性或生理性蛋白尿:

健康人在做激烈運動後、洗澡後、發燒、突然暴露於寒冷的環境、月經前會有一過性或生理性的蛋白尿出現。

體位性(站立性)蛋白尿:

變動體位的時候有時候也會出現蛋白尿,這一種情形不要緊。

7. 亞硝酸鹽 (Nitrite):

在尿中有病源菌繁殖的時候(尿路感染),會使尿中的硝酸鹽 (Nitrate) 還原成為亞硝酸鹽 (Nitrite),當亞硝酸鹽存在時,尿液試紙的亞硝酸鹽測試區會出現由粉紅色至紅色的顏色的變化,這就表示尿路有細菌的感染。

8. 白血球酯酵素 (Leukocyte esterase):

是測定尿中有沒有白血球酯酵素的檢查,當反應是陽性的時候就表示尿中有大量的中性白血球的存在,也就是有尿路任何部位的感染,因此應該往尿路感染的疾病方向做考慮而做進一步的檢查。

9. 尿膽紅素(bilirubin):

健康人的尿中不會有膽紅素,尿中有膽紅素的時候,尿的顏色會變成黃褐色,好像很濃的茶的顏色,也叫做黃疸尿,有肝臟病或膽道疾病(因膽道結石或腫瘤所引起的膽道阻塞)時尿膽紅素會出現在尿中,因此檢查結果就呈示陽性。
血清的結合型膽紅素的濃度超過 2~3mg/dl 的時候就會在尿中出現,因此檢驗結果就呈示陽性反應。
在急性病毒性肝炎的初期時,即使用肉眼還看不出皮膚或眼白有黃疸出現以前,尿膽紅素檢查就會有陽性反應,原因機制雖然不明白,但是可做為懷疑急性肝炎時的簡單的檢驗依據。

10. 尿膽紅素原(urobilinogen):

正常人在尿中會有少量的尿膽紅素原出現(一天 4 mg 以下),而濃度在下午二~四點的時候達到最高。
有肝細胞的損傷、肝炎、肝硬變、溶血性貧血、便秘的時候,尿中的膽紅素原量會增加,而在有明顯的黃疸的時候,如果檢查結果出來的是陰性那就表示是膽道完全阻塞,是膽道系統的疾病,不是肝細胞本身損傷的疾病(肝炎)。
當因服用抗生素過多或者腹瀉而致使正常的腸內細菌減少的時候也會變成陰性反應,就是在尿中沒有尿膽紅素原。


11. 尿妊娠反應:

是測定尿中是否有絨毛性性腺激素(hCG; human chorionic gonadotropin)做為決定是否有懷孕的檢查。
懷孕的第五週(預定月經日過7~10天)就可以測得到,並且以起床後第一次的尿來做檢查比較正確。
現在多用抗絨毛性性激素免疫學方法來測定,因此幾分鐘內就可以測定出來。
服用藥物,絨毛性性腺激素,也可能造成偽陽性,因此有服藥的人要做判讀的時候要注意。
有些癌症也可能造成偽陽性的結果,例如卵巢癌、肺癌、子宮癌等。
葡萄胎、絨毛癌的時候會有高度的升高。
當有子宮外孕的時候雖然也會有陽性反應,但子宮外孕的時候,尿中的激素上升的程度不高,因此有些人會有假陰性的反應,做判讀的時候也需要特別注意。育齡女性為服藥或照 X-光線需要知道有沒有懷孕的時候,也可以用這個方法來做測驗。

12. 尿沈渣檢查:

把尿以1500 rpm的速度做 5 分鐘的遠心分離後,以400 倍擴大倍數的顯微鏡做檢查(鏡檢)的時候,健康人的尿中的沈澱物在每一個視野(不移動受檢體的時候,在顯微鏡下所能看到的範圍)內不超過下面的數目的時候就是正常:


紅血球: 1 視野: 1 個以下

白血球: 1 視野: 3 個以下

上皮細胞: 1 視野: 5 個以下

圓柱: 1 視野: 0 (尿蛋白在細尿管中變成膠狀)

結晶: 1 視野: 少數


有如下情況時就有異常:

紅血球:5個以上/1 視野(400倍):急、慢性腎炎,出血,尿路結石

紅血球、細胞、尿圓柱:腎小球腎炎,腎症候群

白血球:尿路感染


血尿:

1) 有肉眼可看得到的血尿時:應考慮膀胱炎、結石、惡性腫瘍、結核症和血液病的可能性 。膀胱炎時會有頻尿(一直或小便候不久就想小便)、解尿時的疼痛等症狀,腎臟或輸尿管的結石時常會在腰部或下腹部有疼痛。

2)有顯微鏡鏡檢的血尿時,應考慮是不是有腎小球腎炎


無症候性蛋白尿或血尿:

在本人沒自覺症狀的情形下,在學生的體檢或一般健檢時偶而會發現有蛋白尿或血尿的情形,並且常在做進一步檢查時也查不出原因,這樣的情形雖然沒有什麼大問題但仍需要長期做追蹤檢查才不會漏掉慢性腎臟炎的初期症狀。



相關系列文章:



喜歡本文🔔按讚或分享






2016/02/15

10大堅果排行榜營養大公開

👀 20/03_ 字放大 本文分類: , ,



  
吃堅果好處多!

 「榛子」的圖片搜尋結果
TOP1/榛子
榛子富含維生素E和葉酸,前者是強效抗氧化成分,後者有益孕婦體內胎兒健康發育。據美國農業部資料顯示,榛子也是食物纖維、B族維生素、蛋白質、鉀、鈣的良好來源。每天吃1/2盎司榛子有助降低心血管疾病風險。1盎司(約等於28克)榛子約含176大卡熱量。





「松子」的圖片搜尋結果

TOP2/松子

松子的熱量和脂肪含量都不低,1盎司松子熱量有191大卡,但其所含的脂肪主要是單不飽和脂肪酸。同時松子是很好的蛋白質和食物纖維來源,而且松子維生素K含量之高在堅果中獨一無二,有助骨骼和動脈健康。松子的鎂鉀含量也不少,有助降血壓和保持心臟健康。






喜歡本文🔔按讚或分享






2016/02/03

有關於農舍、農機農具室申請建照的問題

👀 20/03_ 字放大 本文分類: , ,


取得農地未必能興建農舍

一般民眾以為,取得農地後,就可以立即興建農舍,卻往往遭到政府相關單位打回票,滋生困擾及誤解。

申請人之戶籍所在地及其農業用地,需在同一縣市內,且其土地取得及戶籍登記均應滿兩年。
中央雖然修改農業發展條例,規定非自耕農身分得以買賣農業用地。

然而,不少人興致沖沖向相關單位提出申請興建農舍,往往遭到打回票,造成對政府的誤會。
昨天,一名蔡姓埔里鎮民就前往縣府親民時間陳情,陳述自己是九二一震災災民,且領得全倒証明,原土地已出售,並於去年三月新購農地,準備興建農舍,卻無法如願。

農舍當別墅 ?

在宜蘭、桃竹、花東或是高雄縣,買農地蓋別墅,是許多人一圓退休夢想的起點,尤其有交通建設利多的宜蘭,農地價格已大漲。
宜蘭冬山河旁,除著名的風車外,也越來越有歐洲的浪漫風情。售農地,配建的廣告,更是放眼可見。
宜蘭農地平均從每坪5千元,已炒到每坪1萬元至1萬2千元。
目前最流行買農地蓋別墅的地點,除了有北宜高通車利多的宜蘭外,還有隨著高鐵炒高行情的桃園和新竹,另外就是以觀光取勝的花蓮。


現在也流行一百天蓋別墅的鋼構健康住宅,鋼構住宅三個月就可以完工,而且高張力鋼板彈性佳,耐震;無焊接表面,加上可阻隔溫度的斷熱、斷冷材質,兩層60坪的房子,總重量不會超過35噸,結構輕,不會因笨重倒塌,是快速圓夢的健康住宅,目前正在花東、宜蘭等地流行。
不過鋼構住宅造價不便宜,依外壁材好壞有三種不同等級,最差的每坪四萬八,一般五萬九,最豪華六萬八,跟RC比起來大約貴兩成左右,但因為安全、通風、健康又有流線型造型,是不少夢幻別墅採用日式、歐式風格的新作法。
竹科南邊竹北市一帶,還有高雄縣橋頭鄉,也都是流行買農地蓋別墅的區域。
竹北市是因為科技新貴,橋頭鄉因為被高雄大學包圍,是完全沒有工業區的住宅新市鎮,這些都會區邊緣,擁有比較大的農地,空氣清新,交通還可以的地點,也吸引不少退休族提早布局。


農地在人口密集地區比較沒有市場,因為人口密集區,建商推案量就會比較多,價格因為供給量大而相對較低,導致農地的價格比較沒有競爭力,反而是在人口稀少的區域,像台北縣萬里鄉、八里這些地區,就比較會有農地市場。


蓋農舍別墅的,多是退休老師、公務員作為未來養老之用,很少有舉家遷移定居的情況,畢竟子女的教育環境、生活機能,還是比不上都市方便。退休人員除可安享田園生活外,因為宜蘭縣政府開放農地別墅可申請做為民宿或庭園餐廳,對於退休族又有另一種吸引力。


至於要買農地蓋別墅,需要具備什麼資格呢?
民國89年1月28日前取得的農地,若所有權人名下沒有農舍,可以蓋一間;若在89年1月28日以後取得的農地,就必須要在756坪以上,才能蓋農舍。


此外根據規定,買農地後要放兩年,申請人資格要有戶籍登記兩年、土地取得兩年的限制才能蓋房子。
現在還流行一種「賣地兼配建」的方式:
賣地的老農,可先按照買方的需求蓋房子,對於預算有限的人來說,可以找面積比較小的農地來蓋,因為不必限於756坪以上的土地,等地主蓋好地之後,一次把地與房子成交。不過這樣的作法有風險,如果老農拿了錢後跑掉,或是因本身債務問題導致房子與地被拍賣,買方可能得不償失,因此建議要先做抵押權設定,以免地屋兩失。


至於橋頭鄉,看個人需求,不要人家干擾的,願意住在產業道路附近的,756坪的地大約400萬元左右,但緊鄰高雄大學、大馬路旁的地,756坪可能要600萬到650萬元左右,這兩年來已經上漲一到兩成,但因為捷運未通車,當地離左營又很近,在交通因素發酵下,未來地價還有上漲空間。


買農地蓋別墅,除了購地、營造成本、測量與登記規費外,當然還有裝潢費用與家具費用。
如果住不慣離群索居的生活,搬到太偏僻的地點,子女探視與醫療的不便,也是住夢幻別墅的機會成本。
除了購地成本與營造成本外,因為要按正常程序請照、送照,所以找建築師,設計費用是營建成本的2%到3%,此外還有測量規費,登記規費是公告現值的千分之一;蓋好之後,過戶的規費是造價的千分之二,契稅則是百分之6,代書費用全部大約在20萬到25萬,另外還有外水外電的遷入費用。
再加上裝潢費,家具費用,蓋間農舍至少500萬,再加上必要的成本,粗估一棟夢幻別墅造價近千萬元。購買已蓋好的房子是比較省錢的方式。
值得注意的是,部分嚮往田園生活的退休族,搬到農地別墅後,因為生活不便又再搬回都市,因此,好好評估自己生活上的能否習慣田園生活,也是購買農地別墅的必要功課




真農民才可蓋農舍 今上路
未耕作可撤照「農地價恐崩跌」

更新時間: 2015/09/


【綜合報導】為解決農舍亂象,內政部昨公布新版「農業用地興建農舍辦法」今天上路,未來只有農民及取得農地二年且有實際農業生產者,才可申請蓋農舍。行政院會昨也通過《農業發展條例》修正草案,未來立法院完成修法後,只有農民及實際從事農業生產一年者,才可購買農舍。農民肯定新措施,「把農舍弄成豪宅簡直是亂搞」;不動產仲介業者則憂心農地、農舍買賣將完全停滯。

相關新聞:苗縣拆假農舍「假日農夫」抗議

內政部長陳威仁昨說,現行規定農民指「直接從事農業生產的自然人」定義不明確,「農舍興建辦法」將農民界定為參加農保者,農會及水利會、漁會會員,以及有心從事農業生產的自然人;要興建農舍除要有二年實際耕作外,還要提供資料佐證確有需要才能興建,「別讓假農民興建假農舍!」
陳威仁舉例,目前農舍面積只能是全部農地十分之一,農舍就不能蓋在農地中央,以免影響其他十分之九耕地種植,且「不能只種些花花草草而已。」


購買、興建農舍最新規定

繼承者不限農民

營建署長許文龍強調,若農舍外十分之九農地未耕作,最重可撤照。
農委會主委陳保基指出,《農發條例》修法後,只有參加農保、農會及水利會、漁會會員,以及實際從事農業生產一年以上者,且提供相關佐證資料,才能購買農舍。農委會企劃處長曹紹徽說,考量有些農民生活困苦、負債,因此農舍法拍的拍定人、配偶或二親等內直系血親之間贈與,可不具備農民身分,但都不能有其他農舍;至於繼承者也不限農民身分,且不限一間農舍。


------------

申請農舍建築執照應檢附農用證明

農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第3條明定,申請農業用地作農業使用證明,其用途限於下列各款:
依農業發展條例第18條規定申請興建自用農舍者。

是依農業發展條例第18條規定申請興建自用農舍,均應檢具農業用地作農業使用證明,有關農民實際從事農業生產之審查,應得依農業用地作農業使用認定及核發證明辦法有關規定辦理。

農舍應與坐落用地併同移轉


農業用地上准許興建農舍之制度,係為提供有心經營農業者准許於該農地上興建具有居住兼具放置機具之需求,以便利其農事工作,與一般家居為主之住宅性質不同,故被視為農地容許使用之一種,亦享有免繳地價稅等優惠。
農業發展條例第18條:前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人;
農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權;
已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。
而農業用地興建農農舍辦法第8條規定有「各起造人持有之農業用地,應位於同一鄉鎮市區或毗連之鄉鎮市區」是因集村興建農舍係將農舍興建之權利移轉至他宗農業用地上集合興建,故起造人提供申請之各宗農業用地均屬該農舍之坐落用地。


農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人 :


農業發展條例第18條「農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人」


農舍登記申請人為農舍基地共有人之一,申請農舍建物所有權第一次登記,得免由基地全部共有人共同切結 :


已申請興建農舍之農業用地,直轄市、縣市主管建築機關於核發使用執照後,應將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊,於土地登記簿上註記。
而地政機關需配合管制農舍與其坐落用地併同移轉或設定抵押權及於農舍申辦建物所有權第一次登記時,於建物登記簿加註,以避免農舍與其坐落用地分屬不同所有權人,引發利用及產權紛爭問題。

農業發展條例』第18條規定:前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人;
農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權,已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。』其農業用地面積大於0.25公頃且為2人以上共有時,可由其他共有人出具同意書供一人申請興建農舍,其申請人資格條件符合『農業用地興建農舍辦法』第3條規定者,即可提出申請興建農舍,惟依前揭規定將來農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權,且已申請興建農舍之農業用地不得再申請。」是以農業發展條例89年修正後,共有農業用地農舍起造人持憑建管機關核發之使用執照申請建物所有權第一次登記,得免提出基地全部共有人具結將來農舍與基地不單獨移轉,且不單獨設定負擔之書面聲明。


按農業發展條例第18條其立法意旨係在避免農舍與其坐落用地分屬不同所有權人,引發利用及產權糾紛。農舍起造人亦為農舍基地共有人之一,共有農業用地農舍起造人持憑建管機關核發之使用執照申請建物所有權第一次登記,並未造成產權更複雜,得免提出基地全部共有人具結之書面聲明。


都市計畫農業區部分土地已興建農舍再申請其他設施使用 :


查都市計畫法臺灣省施行細則29條,都市計畫農業區內之農地,其已申請建築者(包括10%農舍面積及90%之農地),主管建築機關應於都市計畫及地籍套繪圖上著色標示之,嗣後不論該90%農地是否分割,均不得再行申請建築。旨揭土地既經申請自用農舍使用執照在案,如擬申請其他設施使用,宜由申請人依上開規定,申請將該土地重新分割,並就分割所剩餘土地整界後,施行細則第29條規定申請。




興建農舍之管制 :


農業發展條例 18 條本條例89年1月4日修正施行後取得農業用地之農民,無自用農舍而需興建者,經直轄市或縣市主管機關核定,於不影響農業生產環境及農村發展,得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。

農業用地應確供農業使用, 其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者,不在此限。

本條例89年1月4日修正施行前取得農業用地,且無自用農舍而需興建者,得依相關土地使用管制及建築法令規定,申請興建農舍。修正施行前共有耕地,而於本條例89年1月4日日修正施行後分割為單獨所有,且無自用農舍而需興建者,亦同。

農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人;農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權;已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。

前幾項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法,由內政部會同中央主管機關定之。主管機關對以集村方式興建農舍者應予獎勵,並提供必要之協助;其獎勵及協助辦法,由中央主管機關定之。


農業發展條例 第8- 1條 相關規定 :


農業用地上申請以竹木、稻草、塑膠材料、角鋼、鐵絲網或其他材料搭建無固定基礎之臨時性與農業生產有關之設施,免申請建築執照。直轄市、縣 市政府得斟酌地方農業經營需要,訂定農業用地上搭建無固定基礎之臨時性與農業生產有關設施之審查規範。

農業用地上興建有固定基礎之農業設施,應先申請農業設施之容許使用,並依法申請建築執照。但農業設施面積在45平方公尺以下,且屬一層樓之建築者,免申請建築執照。

本條例92年1月13日修正施行前,已興建有固定基礎之農業設施,面積在250平方公尺以下而無安全顧慮者,得免申請建築執照。前項農業設施容許使用與興建之種類、興建面積與高度、申請程序及其他應遵行事項之辦法,由中央主管機關會商有關機關定之。對於農民需求較多且可提高農業經營附加價值之農業設施,主管機關得訂定農業設施標準圖樣。採用該圖樣於農業用地施設者,得免由建築師設計監造或營造廠承建。


都市計畫法臺灣省施行細則相關規定 :


第29條 農業區為保持農業生產而劃定,除保持農業生產外,僅得申請建築農舍,並依下列規定辦理。但經縣市政府審查核准之農業產銷必要設施、休閒農場相關設施、公用事業設施、營建剩餘土石方資源堆置場、廢棄物資源回收貯存場、汽車運輸業停車場站、客貨運站與其附屬設施、社會福利事業設施、幼稚園、加油氣站、運動場館設施及第30條所規定者,不在此限:
興建農舍之申請人必須具備農民身分,並應在該農業區內有農地或農場。

農舍之高度不得超過4層或14公尺,建築面積不得超過申請人所有耕地或農場及已有建築用地合計總面積10%,建築總樓地板面積不得超過660平方公尺,與都市計畫道路境界之距離不得小於十五公尺。

都市計畫農業區內之農地,其已申請建築者 (包括10%農舍面積及90%之農地) ,主管建築機關應於都市計畫及地籍套繪圖上著色標示之,嗣後不論該百分之九十農地是否分割,均不得再行申請建築。

農舍不得擅自變更使用。

前項農業產銷必要設施不得擅自變更使用,其種類由中央目的事業主管機關定之。第1項經縣市政府審查核准之社會福利事業設施、幼稚園、加油氣站,其建蔽率不得超過40%。
第1項經縣市政府審查核准屬農業產銷必要設施之作物栽培設施,以供栽培農作物之溫室、網室、育苗室、水平棚架設施、管理室、菇類栽培設施及水稻育苗中心作業室使用為限,不得供為居室、工廠及其他非農作物栽培之使用,其建蔽率不得超過60%。

第一項但書規定設施之申請,縣市政府於辦理審查時,應依據地方實際情況,對於其使用面積、使用條件及有關管理維護事項作必要之規定。

第30條農業區土地在都市計畫發布前已為建地目, 編定為可供興建住宅使用之建築用地,或已建築供居住使用之合法建築物基地者,其建築物及使用, 應依下列規定辦理:
建築物簷高不得超過14公尺,並以4層為限,建蔽率不得大於60%,容積率不得大於180%。

土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外,不得違反農業區有關土地使用分區之規定。

原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者,得就地修建。
但改建、增建或拆除後新建,不得違反第一款之規定。

農業設施與農舍之範圍:

農業使用包括設施型之使用及土地利用型之使用,故於前開農業使用之定義即有「實際供農作、森林、養殖、畜牧」之使用及「設置相關之農業設施」之使用;「農舍」則係為協助農民就近照顧其農地,並解決其居住問題,而允許其於自有農地之一定面積範圍興建之建築物。

有關「農業設施」之定義,因都市土地或非都市土地之適用法規不同,對該設施有不同之名稱;
且非都市土地因設施性質、用途之不同,更有多種不同之設施名詞,但均屬農業發展條例所定義農業之範圍,且為農業經營所必須之設施,為實際執行有明確依據,爰引用各相關法規內有關之名稱,於辦法中明列,以示周全,並符合母法規定,該等法規包括都市計畫法施行細則、非都市土地使用管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、台北市土地使用分區管制規則等。(辦法第六條)

農舍應與坐落用地併同移轉 :


查農業用地上准許興建農舍之制度,係為提供有心經營農業者准許於該農地上興建具有居住兼具放置機具之需求,以便利其農事工作,與一般家居為主之住宅性質不同,故被視為農地容許使用之一種,亦享有免繳地價稅等優惠,合先敘明。

農業發展條例第18條第4項明定:「第1項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人;農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權;已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」而農業用地興建農農舍辦法第8條第1款亦規定有「各起造人『持有』之農業用地,應位於同一鄉鎮市區或毗連之鄉鎮市區」。」是以,因集村興建農舍係將農舍興建之權利移轉至他宗農業用地上集合興建,故起造人提供申請之各宗農業用地均屬該農舍之坐落用地(使用執照上之坐落基地欄亦有登載)。

不得興建農舍之土地


水地用地


生態保護用地


國土保安用地


工業區內之農牧用地


工業區內之林業用地


其他違反土地使用管制規定



農舍興建農民資格核定 :


89.1.28以後取得農地農民資格經核定

資 格 :


滿20歲 或 未滿20歲已結婚


戶籍地與農地在同一縣市


戶籍及取得土地時間均滿二年(集村除外)


農地面積不得小於0.25公頃(集村及離島除外)


無自用農舍


所有權人身分


確供農業使用


未經申請農舍之農地


其他規定 :


農地確供農業使用


興建滿5年始得移轉


興建未滿5年仍得繼承或法拍


起造人應為土地所有權人


與農舍併同移轉、設定負擔


已申請農舍不得重複申請



89.1.28以前取得農地農民資格經核定


農民身分且無農舍


得依使用管制及建築法申請(不受農發條例及興建農舍辦法之限)


共有但於89.1.28以後分割者亦同


起造人應為土地所有權人


與農舍併同移轉、設定負擔


已申請農舍者不得重複申請


起造人應為農民




農舍興建之建築管制


圍牆,不越法定基層建築面積(330m2)


地下層,列入總地板面積


但防空避難、停車空間、機電設備得扣除


農地扣除農舍土地面積後,應供農業生產,且為完整區塊,不得低於90%


設置污水處理設施


總樓地板面積不得超過495 m2


建物高度不得超過3層樓及10.5m


最大基層建築面積不得超過330 m2(實施區域計畫地區建築管理辦法)



農業用地興建農舍辦法 :


第一條 本辦法依農業發展條例(以下簡稱本條例)第18條第5項規定訂定之。


第二條 依本條例第18條第3項規定申請興建農舍之申請人應為農民,並符合第3條第1項第四款及第五款規定,其申請興建農舍,得依都市計畫法省市施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理,不受本辦法所定申請興建農舍相關規定之限制。


第三條 依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民,其資格應符合下列條件,並經直轄市、縣市主管機關核定:


一、年滿20歲或未滿20歲已結婚者。


二、申請人之戶籍所在地及其農業用地,須在同一直轄市、縣市內,且其土地取得及戶籍登記均應滿2年者。但參加集村興建農舍者,不在此限。


三、申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於0.25公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者,不在此限。


四、申請人無自用農舍者。


五、申請人為該農業用地之所有權人,且該農業用地應確供農業使用,並屬未經申請興建農舍之農業用地。


直轄市、縣市政府為辦理前項申請興建農舍之核定作業,得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組。


本條例中華民國89年1月28日修正生效前取得之農業用地,有下列情形之一者,得準用前條規定申請興建農舍:


一、依法被徵收。


二、依法為得徵收之土地,經土地所有權人自願以協議價購方式讓售與需地機關。


前項土地所有權人申請興建農舍,以自公告徵收或完成讓售移轉登記之日起一年內,於同一直轄市、縣市內重新購置農業用地者為限,其申請面積並不得超過原被徵收或讓售土地之面積。


第四條 申請興建農舍之土地,有下列情形之一者,不得依本辦法申請興建農舍:


一、依區域計畫法編定之水利用地、生態保護用地、國土保安用地。


二、工業區內農牧用地、林業用地。


三、其他違反土地使用管制規定者。

第五條 起造人申請建築農舍,應備具下列書圖文件,向直轄市、縣市主管建築機關申請建造執照:


一、申請書:應載明申請人之姓名、年齡、住址、申請地號、基地面積、建築面積、建蔽率、樓層數及建築物高度、總樓地板面積、建築物用途、建築期限、工程概算等。


二、主管機關依第三條規定核定之文件。


三、地籍圖謄本。


四、土地權利證明文件。


五、土地使用分區證明。


六、工程圖樣:包括農舍平面圖、立面圖、剖面圖,其比例尺不小於1/100;及農舍配置圖,其比例尺不小於1/1200。

第六條 興建農舍應注意事項如下:


一、農舍興建圍牆,以不超過法定基層建築面積範圍為限。


二、地下層每層興建面積,不得超過基層建築面積,其面積應列入總樓地板面積計算。但防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備空間,符合建築技術規則建築設計施工編第162條規定者,得予扣除。

三、申請興建農舍之該宗農業用地,扣除興建農舍土地面積後,供農業生產使用部分應為完整區塊,且其面積不得低於該宗農業用地面積百分之九十。但於福建省金門縣,以下列原因,於本條例中華民國八十九年一月二十八日修正生效後,取得被繼承人或贈與人於上開日期前所有之農業用地,申請興建農舍者,不在此限:


(一) 繼承。


(二) 為民法第1138條所定遺產繼承人於繼承開始前因被繼承人之贈與。


四、興建之農舍,應依建築技術規則之規定,設置建築物污水處理設施。


五、農舍之放流水應排入排水溝渠,其排入灌溉專用渠道者,應經管理單位同意;其排入私有水體者,應經所有人同意。

第七條 個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件,應依都市計畫法省市施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。

第八條 以集村方式興建農舍,應一次集中申請,並符合下列規定:


一、20戶以上之農民為起造人,共同在一宗或數宗相毗連之農業用地整體規劃興建農舍。各起造人持有之農業用地,應位於同一鄉、鎮、市、區或毗鄰之鄉、鎮、市、區。但離島地區,得以十戶以上之農民為起造人。


二、各起造人持有之農業用地與集村興建農舍坐落之農業用地,其法令規定適用之基層建築面積之計算標準應相同,且同屬都市土地或非都市土地。但於福建省金門縣興建農舍者,不在此限。


三、參加集村興建之各起造人所持有之農業用地,其農舍基層建築面積計算,應依都市計畫法省市施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法及其他相關法令規定辦理。


四、依前款規定計算出基層建築面積之總和,為集村興建之全部農舍之基層建築面積。其範圍內之土地為全部農舍之建築基地,並應完整連接,不得零散分布。


五、集村興建農舍坐落之建築基地,其建蔽率不得超過60%,容積率不得超過240%。但建築基地位於山坡地範圍者,其建蔽率不得超過40%,容積率不得超過120%。


六、農舍坐落之該宗或數宗相毗連之農業用地,應有道路通達;其面前道路寬度10戶至未滿30戶者為6公尺,30戶以上為8公尺。


七、建築基地與計畫道路境界線之距離,不得小於8公尺。但基地情況特殊,經直轄市、縣市主管建築機關核准者,不在此限。


八、集村興建農舍應整體規劃,於法定空地設置公共設施;其應設置之公共設施如附表。


已以集村方式興建農舍之農民,不得重複申請在自有農業用地興建農舍。

第九條 都市計畫地區之農業用地,直轄市、縣市主管建築機關應於都市計畫及地籍套繪圖上,將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示。


非都市土地之農業用地,於農舍興建完成,核發使用執照後,直轄市、縣市主管建築機關應造冊列管。


前二項已申請興建農舍之農業用地,直轄市、縣市主管建築機關於核發使用執照後,應將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊,送地政機關於土地登記簿上註記。

第十條 起造人提出申請興建農舍之資料不實者,直轄市、縣市主管機關得撤銷其核定,主管建築機關得撤銷其建築許可。


經撤銷建築許可案件,其建築物依相關土地使用管制及建築法規定處理。


第十一條 直轄市、縣市主管建築機關得依本辦法規定,訂定符合城鄉風貌及建築景觀之農舍標準圖樣。


採用農舍標準圖樣興建農舍者,得免由建築師設計、監造或營造廠承造。



---------

農業區農舍建蔽率 放寬 :

台北市政府市政會議昨日通過修訂「台北市土地使用分區管制規則」,農業區的農舍建蔽率由原本的5%放寬至10%;此外,考量公共安全,也要求台北市商業區內臨街道路寬度小於8公尺的建築基地,必須向內退縮至少2公尺, 工業區建築基地則應退縮3.64公尺,其餘分區內的建築基地也至少應退縮1.5公尺,以利消防救災。

台北市都市發展局指出,台北市農戶持有農地面積較小,平均每戶僅0.33公頃,因此相對可使用的農舍面積有限;
考量農戶使用需求,放寬管制規則將建蔽率由5%放寬至10%,建築物高度也由7公尺提高至10.5公尺,為防止農戶過度增加使用強度及破壞景觀,也明訂屋頂必須為斜頂。


其他相關法規 :


內政法規


土地法


平均地權條例


都市計畫法


區域計畫法


農村社區土地重劃條例


土地徵收條例


都市計畫法臺灣省施行細則


區域計畫法施行細則


非都市土地使用管制規則


山坡地開發建築管理辦法


實施都市計畫以外地區建築物管理辦法


違章建築處理辦法


公有山坡地放領辦法


耕地分割執行要點


申請非都市土地變更編定執行要點


非都市土地容許使用執行要點



財政法規


土地稅法


遺產及贈與稅法


國有財產法


土地稅法施行細則


遺產及贈與稅法施行細則


國有耕地放領實施辦法


國有耕地放租實施辦法


經濟法規


促進產業升級條例


工廠管理輔導法


加油站設置管理規則


興辦工業人申請利用毗連非都市土地擴展計畫及用地面積審查辦法


其他類


九二一震災暫行條例


行政程序法


促進民間參與公共建設法


九二一震災災區農業用地興建農舍暫行辦法


_______


農舍興建


農舍興建的主要條件如下:


土地


土地的面積應至少0.25公頃,且要有單獨的地號。鄉下的土地有很多是共同持分,也就是一塊地由2個人以上共同持有,當然這些人都有相同的地號,那每次要買賣、貸款、蓋房子都要所有人同意,那當然非常不方便。

更麻煩的是持分的人數非常多,有些祖產甚至超過10多人,那您可以想像,要求10個人蓋印章是有多困難的事。若只有至3人共同持份,那當然要先辦理鑑界與分割,如此就擁有自己的地號,才能興建農舍。


土地使用分區證明


所有的土地皆分為都是計畫內與都是計畫外。都是計畫外表示比較偏遠,當然比較單純,可以直接興建農舍。其次,都是計畫內,表示該地鄉鎮公所已經將這片土地劃分為九大類,分別是住宅、商業、工業、行政、文教、風景、保護、農業及特定區,所以務必先行查詢,免得買到公園預定地,當然欲哭無淚。

戶籍


戶籍與土地的取得均要兩年以上,所以務必將戶籍也遷至土地所在鄉鎮。


面積


其總樓地板面積不得超過四百九十五平方公尺,建築面積不得超過其耕地面積百分之十,建築物高度不得超過三層樓並不得超過10.5公尺,但最大基層建築面積不得超過三百三十平方公尺。自用農舍得免由建築師設計、監造或營造業承造。申請建造農舍,應檢具:現耕農身分證明、無自用農舍證明等。


建築面積


建築物外牆中心線最大水平投影面積。


總樓地板面積


建築物各層等樓地板面積。例如,您的農地面積是3558平方公尺,那您的建築面積僅可為330平方公尺(100坪),總樓地板面積則為495平方公尺(150坪)。(3.3平方公尺=1坪)

_______

彰化縣辦理申請興建農舍農民資格核定作業辦法


彰化縣政府民國九十一年九月十一日府法制字第09101708720號令發布


第一條 彰化縣政府(以下簡稱本府)為辦理「彰化縣興建農舍之申請人資格核定作業」,特訂定本辦法。


第二條 本辦法適用民國八十九年一月四日農業發展條例修正施行後,取得農業用地之農民,無自用農舍而須興建者。


第三條 申請興建農舍之申請人資格條件,應符合「農業用地興建農舍辦法」第三條第一項規定各款條件。


第四條 申請興建農舍之該宗農業用地,係指一幢或二幢以上有連帶使用性之建築物所使用之建築基地。但建築基地為道路、鐵路或永久性空地分隔者,不視為同一宗土地。


個別申請興建農舍之毗連兩筆地號以上農業用地者,應先辦理合併為單一筆地號農業用地。


第一條 申請人取得土地(以下簡稱土地取得)與戶籍登記均應滿二年之限制。


前項土地登記時間與戶籍登記時間不能合併計算,應個別計算。


土地取得為民法第七百五十九條規定之原因者,其起算日期以該原因依法發生法律效果之日為依據。


土地取得依民法第七百五十八條之規定非經登記,不生效力者,其起算日期以登記日為依據。


第二條 申請興建農舍之申請人應檢具下列文件,向各鄉(鎮、市)公所申請:


ㄧ 申請書。


二 申請興建農舍之申請人資格條件審查表。


三 申請人戶籍謄本。


四 擬申請興建農舍之農業用地最近三個月內土地登記謄本。


五 稅捐稽徵單位開具申請人之全國財產總歸戶查詢清單。


六 稅捐稽徵單位開具申請人之全國財產總歸戶查詢清單之所有房屋使用執照影本。


七 申請人切結無自用農舍文件。


八 農業用地作農業使用證明。


第三條 鄉(鎮、市)公所承辦單位受理申請後,應即查核文件是否齊全。不齊全者,應通知申請人補正。


為辦理前項申請核定作業,承辦單位應依審查表項目核定後送本府備查。


前項核定,承辦單位得會同相關單位共同辦理。


第四條 本辦法未盡之事宜,應依其他相關規定辦理。


第五條 本辦法自發布日施行。





相關系列文章:


喜歡本文🔔按讚或分享






2016/02/01

[民間信仰]過年拜拜好複雜? 祭祀傳統總整理 // 自由時報

👀 20/03_ 字放大 本文分類:

〔本報訊〕
http://m.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/1236750

過年拜拜好複雜!春節期間除了貼春聯、吃年夜飯等傳統,從小年夜開始就是無止盡的拜拜,不過很多人對拜拜卻沒什麼概念,常常搞不清楚怎麼拜才正確,以下是春節祭拜神明總整理,新的一年別再拜錯了!

除夕:地基主、家神、祖先

除夕家家戶戶都會拜地基主,又被稱為「拜門口」,另外也要祭祀神明、祭祖,其中若有民眾計畫要賣屋,在年夜飯前祭拜地基主,祈求能找到合適買家,否則交易恐相當困難。

初一:開春拜天公

初一搶頭香是許多民眾過年必備行程之一,許多人在凌晨就到各大廟宇排隊,廟宇子時(23時至1時)過後開廟門搶得頭香,能得到神明特別的眷顧。

初四:接財神、灶神與眾神明

一般認為「送神早、接神晚」,因此迎神一般都在中午過後才進行,接神後生肖犯太歲者,也要在這天安太歲,沒犯太歲者則可選擇點光明燈。初四拜拜完也可開啟瓦斯爐火,象徵灶神已歸位。

初五:商家迎財神的吉日

初五開工日,商家會選擇開張迎財神,祭拜時辰通常在上午,許多商家會用大供桌向天迎財神,並放鞭炮驅邪、祝賀開張大吉。今年開工吉日初五是大吉之日,尤其以午時(11時至13時)開工有福星貴人拱照,全年大利。至於1984年及1996年生肖屬鼠的人則忌用,建議改為初六寅和卯時(3時至7時)及巳和午時(9時至13時)都是吉時。

初九:天公生

初九是玉皇大帝聖誕,一般稱為「天公生」,當天凌晨或初八子時過後,民眾會開始祭祀,直到隔天清晨7點前,拜拜時應打開家中大門、穿戴整齊,依長幼之分依序上香。

元宵節:拜三界公

民眾會在農曆15日凌晨子時起拜三官大帝,又名為「天官賜福日」,三官大帝被稱為「三界公」。元宵節當天也有許多習俗,包括平溪放天燈、台南鹽水蜂炮、台東炸寒單爺等。

更多文章歡迎至原PO網站瀏覽- 原文網站

相關系列文章:


喜歡本文🔔按讚或分享






精選文章

最新文章

你可能有興趣的文章

隨機推薦文章

焦點文章

老長壽需要的5個微條件,第一條就顛覆傳統觀念了!

WFU