跳到主要內容

房屋買賣過戶流程 + 購屋十大注意事項


■步驟1:付訂
.確定收受訂金者為屋主本人,或擁有合法代理權。
.先付小訂,約屋價的2∼5%。
.訂金收據中應包括房屋坐落位置、屋價、付款方式、買賣雙方違約罰則、稅費歸屬。
■步驟2:簽約
.簽約當天第二次調閱謄本,再度確認產權完整。
.優先考慮有提供履約保障的交易,由於屋款為專戶控管,對買賣雙方都有保障。
.約定的權利義務要於合約中註明,才能受到法律保障。
.確認簽約人是否為所有權本人或是合法的授權代表人。
.簽約款為扣掉小訂部分,補足至屋價的一成。
■步驟3:用印
.買方須準備第二次付款,通常為屋價的一成。
.賣方須準備產權過戶所需的證明文件。
.用印完畢,代書代為完成公證程序。
■步驟4:申請貸款
.放款利率不斷變動,所謂優惠利率通常只限第一年,如果不具備優惠貸款身分者,可優先選擇經常往來銀行,談判籌碼較大。
.爭取銀行或政府提供的優惠貸款。
.如還款能力許可,優先選擇本金平均償還法,負擔的總利息最少。
■步驟5:完稅
.通常買方繳納契稅與印花稅,賣方繳納土地增值稅。
.雙方各自繳清稅費後,買方第三次付款,通常為屋價的一成,而後開始過戶手續。
■步驟6:過戶
.過戶前第三次調閱土地建物謄本,避免賣方於簽約後又做設定抵押。
■步驟7:交屋
.如無貸款,通常保留屋價一成作為尾款。
.點交項目除原先約定贈品外,確認賣方是否已繳清房屋稅、地價稅、水電費、瓦斯費、管理費等。
.如有瑕疵,必須於交屋半年內提出「主張回復」,超過半年即失去此權利。

********************


溫暖的"嘉" 用"新"所託
買 賣 過 戶 流 程
*辦理買賣過戶手續時間流程
1.[簽約] +2.[用印]→ 3.[完稅] → 4.[尾款]
下述天數為工作天 係指辦理案件實際上所需之天數,不含星期例假日
1. 簽約+用印 :房屋稅捐處或鄉鎮公所申報契稅;約三~七工作天土地送稅捐處申報增值稅;申報一般增值稅約七~十個工作天;辦理自用住宅優惠稅率約需二十一個工作天 貸款部分送銀行估價,徵信,審核,用印~全程約七~十天可完成
2. 完 稅 :雙方繳清契稅,增值稅。送地政事務所登記過戶~過戶登記約需五天買方貸款部分核准,用印完成。與買賣登記案件同時送地政事務所辦理抵押權設定登記~設定登記需三天。
3. 尾 款 :過戶與抵押權登記完成買方至銀行開戶對保,撥款。 ※賣方復水,復電完成。同時點交房屋。

*不動產成交後,買賣雙方應注意些甚麼?下列四項要點您必須瞭解:
一、買賣雙方應備證件  
二、過戶流程
三、買賣雙方應付費用 
四、現行優惠貸款及其申請方式

(一)不動產成交後買賣雙方準備證件

[賣方準備下列資料]
1. 土地建物所有權狀正本
2. 身份證明文件(身份證影印本,戶口名簿影印本,戶籍謄本任選一種)三份
3. 印鑑證明書二份(房屋申報契稅用)
4. 印鑑章
5. 最近一期房屋稅及地價稅單
6. 最近一期水電費收據
[買方準備下列資料]
1. 身份證明文件(身份證影印本,戶口名簿影印本,戶籍謄本任選一種)三份
2. 財力證明(扣繳憑單影本或存摺影本)
3. 保證人身份證影印本乙份 。→第2.及3.兩項以買方需要辦理貸款者方需準備,以提供銀行查詢。

(二)過戶時間流程

一般而言,除特殊情況外,自證件齊備開始送件,至案件登記完成,全程約需十五個工作天左右(不含例假日)。
過戶流程及不動產交易的付款方示一般如下:
1. 簽約款:雙方簽定買賣合約書,同時交付簽約款(通常三至七天內再行辦理用印)
2. 用印款:雙方交付用印款及應備證件,並申報契稅與增值稅,申報契稅(稅單約三至七天下達)至稅捐處申報增值稅(一般增值稅單下達約七至十天)而(自用住宅優惠稅率約二十天左右)
3. 完稅款:雙方交付完稅款,繳清契稅增值稅,同時送地政事務所登記(地政事務所過戶時間約需五天)
4. 尾 款:過戶完成雙方交付尾款並同時交屋       

(三)買賣雙方之應付費用如下

賣方應付之費用:
1. 土地增值稅
2. 印花稅
3. 買賣代書費二分之一
4. 塗銷代書費(若出售之不動產仍有貸款者)
5. 仲介服務費用4%
買方應付之費用:
1. 契稅
3. 買賣代書費二分之一
4. 登記費
5. 貸款費用(設定規費、貸款代書費、火險費)
6. 仲介服務費用2%
◎房屋稅及地價稅各自負擔互相補貼




********************


購屋十大注意事項.
1.交易安全:透過專業仲介購屋是保證的第一步,可以看有無合格證照來作為判斷依據。

2.產權是否清楚,應先申請土地、建物登記簿謄本,查閱所有權人、坪數、車位、抵押權等。

3.輻射屋或海砂屋會影響到居住的品質及身體健康,購買之前確認不是輻射屋或海砂屋。合約載明要提出「無輻射證明」或「海砂屋檢測證明」,以免將來交屋之後才發現用的是輻射鋼筋或海砂。可以透過行政院原子能委員會輻射屋網站查詢 http://gamma.aec.gov/ray/house.asp

4.不動產說明書依規定必須記載買賣標的之現況,若說明書中未記載不完全出現買賣糾紛時,造成說明書是舉證的重要資料之一,所以有些消費者會以為不動產說明書與一般商品的說明書相同,但事實上當不動產買賣交易出現糾紛時,不動產說明書將派上用場。

5.如果是新成屋必須查明建商是否已請領建築執照。其次,該執照是否在有效期限內、房屋是否按執照所訂內容規畫和期限施工,也是購買預售屋應該關心的。

6.購屋附贈車位的優惠也要注意,車位坪數可能已灌入房屋坪數中。確認房屋實際面積、平面或機械車位?車位狀況、大小?並於合約中註明。分攤及分管是否合理?購買車位時,要將車位的分攤方式詳細述明,車位的範圍應包含車位本身、車道以及停車場出入口,且必須簽訂分管契約書,並於買賣契約書中註明。

7.公共設施的部份,公共設施的分攤會影響所購買房屋的室內使用空間,在購買之時應將分攤的比例明確的訂定出來,以免室內面積縮水。

8.合約書還要明訂房屋興建應該是將房屋能正常使用時,才能交給買方客戶,能正常使用的定義,應為各戶的水錶、電錶均己裝設完成。因此向自來水公司及電力公司申請水電接通(外水外電)的接管費用,應在合約書中明確約定清楚是由誰來負擔。

9.仔細確認房屋面積之正確性,一般房屋產權登記時,除主建築物面積外,尚有附屬建物及共用部分如:陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等。買方在給付定金之前,應詳看所有權狀,計算其確實面積,以免簽約後發生糾紛。

10.對於契稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費及代書費等,應明確註明由買方或賣方繳納,以免日後造成紛爭。

回頂端



.

相關系列文章:
-----------------------------------------------------------------

認同本文請按一下讚啦...(按讚時可留言-10字內)

留言

熱門文章

近月排行文章

大學排名 // 台灣的公私立大學&科技大學&技術學院

北北基公立高中排名特色與升學率

天花板漏水鑑定,由樓上或樓下住戶負責?

成立工作室-注意事項

不吃肉沒力氣? 素食運動員公開:5種最好的植物蛋白質來源

農業資材室.農舍申請流程及備忘&建築法規

家裏跑得很快的"大蜘蛛"「拉芽」是吃蟑螂的益蟲?

「金柑?金橘?金桔?金棗?」如何分辨 真讓人傻傻分不清楚!